공인중개사: 저당권의 효력과 피담보채권의 범위



공인중개사: 저당권의 효력과 피담보채권의 범위

공인중개사 시험을 준비하는 과정에서 저당권의 효력과 피담보채권의 범위에 대한 이해는 매우 중요합니다. 본 글에서는 저당권의 효력, 피담보채권의 범위, 그리고 관련 법률 조항을 상세히 설명하겠습니다.

 

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저당권의 효력

피담보채권의 범위

저당권은 원칙적으로 당사자 간의 약정에 의해 정해지며, 민법 제360조에 따라 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권 실행 비용 등을 담보합니다. 다만, 지연배상에 대해서는 원본의 이행기일 경과 후 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있습니다.



원본

원본채권의 전부 또는 일부를 피담보채권으로 설정할 수 있으며, 실제 채권액이 등기된 금액에 미달하는 경우 실제 채권액에 대해서만 저당권의 효력이 미칩니다.

이자

이자와 그 발생기, 지급시기, 지급장소는 등기사항으로, 이자채권은 액수와 기간의 제한 없이 담보됩니다.

위약금

위약금은 손해배상액의 예정이든 위약벌이든 관계없이 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 약정으로서 등기해야 저당권에 의해 담보됩니다.

손해배상청구권

민법 제360조는 지연배상에 대해 원본의 이행기일 경과 후 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다고 규정하며, 지연이자는 원본채무의 불이행으로 법률상 발생하므로 등기는 필요하지 않습니다.

저당권 실행비용

강제집행이나 담보권 실행 경매에 필요한 비용은 채무자가 부담하며, 등기 없이 그 집행에 의해 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

 

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목적물의 범위

기본 원칙

목적물에 대한 소유권이 미치는 범위와 대체로 일치하나, 제358조와 제359조의 특칙이 존재합니다.

부합물

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며, 특별한 규정이나 약정이 없는 한 등기 여부와 관계없이 저당부동산에 부합된 물건에 미칩니다.

경매 절차

경매의 목적은 경매 절차에서의 평가목록으로 결정되며, 부합물이나 종물이 경매대상목록에 포함되지 않더라도 경락인은 해당 소유권을 취득할 수 있습니다.

과실

저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후 저당권 설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미칩니다.

용익권과의 관계 및 우선변제적 효력

저당권 설정 후의 지상권

저당권이 설정된 후 지상권이 설정되고 이후 저당권 실행 시, 지상권은 소멸합니다. 전세권이 저당권보다 먼저 설정된 경우, 저당권 실행 시 전세권은 소멸하지 않지만, 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 목적물의 매각으로 소멸합니다.

제3취득자의 지위

저당부동산에 대해 소유권이나 지상권, 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 변제를 하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이는 제3취득자의 권리를 보호하기 위한 조치입니다.

자주 묻는 질문

저당권의 효력은 어떻게 발생하나요?

저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 이루어진 후 발생하며, 저당권 설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실에 미칩니다.

지연손해금은 어떻게 처리되나요?

지연손해금은 원본의 이행기일을 경과한 후 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있으며, 법률상 자동으로 발생합니다.

저당권 실행비용은 누가 부담하나요?

저당권 실행에 필요한 비용은 채무자가 부담하며, 등기 없이도 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

저당권과 지상권의 관계는 무엇인가요?

저당권이 설정된 후 지상권이 설정되면 저당권 실행 시 지상권은 소멸합니다. 전세권이 설정된 경우에는 전세권이 소멸하지 않을 수 있습니다.

이 글을 통해 저당권의 효력과 피담보채권의 범위에 대한 이해를 깊게 할 수 있기를 바랍니다. 공인중개사 시험 준비에 많은 도움이 되길 바랍니다.

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